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棚改变旧改，一字之变，要变出什么来？

文章出处：悍马加固材料人气：33发表时间：2021-08-30 16:01:00【大中小】

上海产业转型发展研究院首席研究员

原中共宝山区委常委、副区长夏雨

“有人统计，我们盖的房子太多了，按总量的话，人口翻几个倍才能住的下。”

“大量的资源浪费，所谓城市发展，造成了‘空城’、‘鬼城’，出现大量空置闲置。”

房地产市场从增量时代转向存量时代已经成为业界共识，而存量市场最大的蛋糕莫过于城市更新。

城市更新涉及三个方面：

产业空间的更新

公共空间的更新

居住空间的更新

产业空间的更新

比如老旧厂房更新为创意园，文化园区等。

公共空间的更新

比如高效利用高架桥下的闲置空间；绿化变为城市居民的活动空间、社交中心。

小悍在这里着重跟大家讨论第三个，也是最难的一个，即居住空间的更新。

中央“十四五”规划纲要建议明确提出实施城市更新行动。

未来5年旧改对象都是2000年以前建造的老房子，2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

这是一项巨大工程。

而巨大工程需要调动整个社会的力量。

但是对于地方政府来说，过去大拆大建的冲动主要源于GDP至上和土地财政依赖。土地从征收、拆迁、整理、出让到房地产开发，不仅为地方政府创造了GDP增长和政绩，也为地方财政带来丰厚的土地财政收入，这种土地财政依赖短期内很难打破。

而相比于大拆大建，以微改造为主的城市更新减少了土地整理和出让环节，不仅失去了土地财政收入，反过来在城市更新过程中还需要政府在人力物力财力上的投入。在地方政府本就财政吃紧的情况下，城市更新的动力更显不足。

那么，“棚改”变“旧改”的原因是什么？

“棚改”

是对前些年建造的老旧房屋进行彻底性拆除，然后由开发商对拆迁户给予现金补偿或实物（房子）安置。

“旧改”

是在维持房屋整体结构不变的状态下，通过对老房子外墙重新粉刷，更换室内管道线路，增加小区停车位以及托幼、养老、休闲娱乐等服务配套，提升老旧小区的居住品质。

城市更新政策的施行，不仅极大地节约了住房资源，延长了老旧房屋的使用年限，同时通过为老旧小区加装电梯，解决了长期困扰高层老年住户上下楼不便的问题。因此旧改是一项实实在在的惠民工程，受到绝大多数老旧小区居民的拥护。

而老旧小区之所以停止棚改转为旧改，一个根本原因是拆迁成本增加，让开发商拆不起了。

比如过去拆除二三层高的自建民宅，可以在原址上建造数十层的高楼，开发商的利润丰厚，拆除的积极性自然很高；拆迁户拿到的补偿款多到可以另外再买几套房子，因此不仅不反对拆迁，而是等着、盼着有开发商早点过去拆迁；地方上通过拆迁可以重新规整城市有限住宅土地资源，土地也能卖出个好价钱，从中获得更多的卖地收入；银行则通过发放住房按揭贷款，稳妥长期地获得利息收益。

因此，在过去“棚改”是一项“多方获益、多方共赢”的项目工程。

但是随着城市住宅土地资源变得越来越稀缺，土地和各种建筑材料价格也在不断地上涨，低矮自建民房基本被拆除完毕后，再想拆除六七层高的多层住宅难度很大，因为老小区户数多拆迁工作不易协调，开发商要为此投入更多的拆迁成本，投资的风险大大增加。很多开发商为此不愿意承担太大的风险，而宁愿去新区拿地做一些低风险的投资。

再者是，货币化棚改早前在促进城市化建设、解决住房资源短缺、帮助地方去除库存的同时，由于很多拆迁户投资渠道匮乏、投资经验不足，拿到拆迁补偿款以后没有更好的投资选项，结果资金又重新回到了楼市，导致房价不断上涨，远远高出了城市居民的实际收入，也让待进城农民因买不起城里的高价房而进不了城，既阻碍了城市化发展规划、让房价泡沫持续被吹大，也不利于市场长期稳定健康发展。

同时在高房价背景下，包括人口出生率下降导致后续购房储备不足、存量房大量积压引发房价下跌风险增大、资金流向单一挤压其他实体经济发展空间、高杠杆买房有可能引发金融风险等问题逐渐显露，从而引起了政策层面的高度关注和警惕，为了稳地价稳房价稳预期，避免房价出现大起大落，于是“旧改”就在新的楼市环境下应势而生了。